東京23区の新築マンション価格が、上半期の平均価格で過去最高を記録するなど、熱を帯びる不動産投資。しかし、「資産」と思って購入したものが一転「負債」と化すことも…。「投資」と言えど、買ってからがはじまりの「事業」としての一面もある不動産投資の実態を、一年の家賃収入が8000万円を超えるという株式会社ヤモリ取締役の廣瀬氏に聞いた。【写真を見る】｢50万円で済むリフォームに800万円の請求が｣夜逃げ、訴訟…尽きない“大家トラブル” ほったらかせない過酷な不動産投資の実態不動産投資家の約4割が“サラリーマン” なぜ多い？「3つの理由」赤荻歩キャスター：国土交通省の調査によると「不動産投資の経験がある」と答えた人の約4割が“サラリーマン”であることが分かりました。
また、世帯収入別で見てみると最も多いのが「500万円～800万円未満」ということです。物価上昇に賃上げが追いつかない中、不動産投資を副業に選んでいる人が多いようです。株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：サラリーマンの不動産投資が多い理由は3つあると思っています。1:給与依存への不安2:プッシュ型セールスの多さ3:銀行融資の容易さまずは「給与依存への不安」。「老後2000万円問題」というのもありましたけど、給与だけでそれを賄っていけるのかという不安があるので、違う給与の柱を作りたいという思いが強い。次に「プッシュ型セールスの多さ」というのは、不動産は動く金額が大きく、手数料が多く取れる為、介在する業者が多く、会社員へのセールスが猛烈にかけられていると思います。そして、いざ不動産を買いたいとなった際のハードルは資金ですが、サラリーマンは「銀行融資の容易さ」というのがあります。勤務先が大手で、収入が安定しているように見えると、銀行から融資がつきやすいため、会社員の副業として不動産投資が増えてきているのかと思います。内見時に「現地で確認すべきこと」は？赤荻歩キャスター：「現地で確認すべきこと」はなんなのか？内見時の心得ついて伺っていきます。株式会社ヤモリの廣瀬さんによりますと大きく3つのポイントがあると言います。1:その物件までのアクセス、周辺環境2:建物の管理状況(主にリフォーム内容とその費用)3:需要のヒアリングと管理委託先の選定株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：「物件までのアクセス」は自分で体感することが非常に重要だと思っていて、僕の場合、駅から必ず物件まで歩きます。そこで夜道が暗いと女性の入居者に選ばれにくかったり、途中、嫌悪施設になるようなものはないかとか。物件の周辺を確認します。そして「管理状況」ですが、実際に物件に行った時に共用部がちゃんと清掃されているか、破損している所がないかを確認しますし、それと同時にどういうリフォームが必要か、そしてその費用がどれくらい必要なのかを現場で確認しないといけない。これは専門業者から見積もりを取るしかない。そうなると、どういうリフォームが必要かある程度、知識がないと出来ない。リフォームというのはトラブルが多くて、30万円から50万円で直るものに、800万円の請求がくるということがある。なので事前に勉強・学習をしてその場にのぞんでいく。そして「需要のヒアリング」を現地でもする。電話だけでは伝わり切らないので、膝を詰めて不動産会社に聞きにいくと同時に、管理委託する会社が頑張ってくれそうか、その場で確認していくことが非常に重要です。知っておきたい“大家トラブル”赤荻歩キャスター：「知っておくべき“大家トラブル”」について深掘りします。ようやく物件購入ができたとしてもそこからがはじまりです。不動産投資には、どんなトラブルが多いのでしょうか?株式会社ヤモリの廣瀬取締役による「不動産トラブル5選」です。1:賃料から返済できず収支がマイナス2:滞納・夜逃げなど入居者による問題3:台風や地震などの自然災害、事件・事故などの人災が発生4:税金が払えなくなる5:訴訟トラブル株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：一番多いのは「賃料から返済できず収支がマイナス」という問題です。これは事前に事業計画ができていない方に多いです。物件を買ってみたけど客付けができず、収入がなくて、返済ができないと。これは事業としてやっていないので致し方ないですけど、逆に事業として行えばこういうのは避けられる可能性があります。「滞納・夜逃げなど入居者による問題」というのはどうしても一定数、発生してしまうと思います。僕が持っている物件でもそういうのは発生していくんですけど、発生する前に手を打っておくことが大事です。滞納でいうと保証会社がありますし、建物の内部に傷がついていれば、火災保険で修復できる場合があります。赤荻歩キャスター：実際に、夜逃げされたことはありますか？株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：夜逃げされたこともあります。住居を提供する仕事なので、そこでは色んな人間ドラマが起きるので、そこに対応していくためにも、例えば火災保険に入っておくことなどが非常に重要かと思います。また、「台風や地震などの自然災害や人災」も火災保険・地震保険の出番で、正しい知識をもって入ることが重要。ポイントとしては、加入する前に費用がいくらかを見て、収支があうか確認することです。そして「税金が払えなくなる」ですが、不動産は税金との戦い。固定資産税もそうだが、年々、利益が出やすくなると、税金も増えやすい。不動産というのは、「減価償却」というものがあり、実際にはお金は出て行かないが費用に計上することができて、税金を抑えることができるのですが、「減価償却」は永遠には続かず、いつかは終わります。そうすると利益が大きくなるが、入ってくる家賃は変わらず、持っていかれる税金だけが増えて苦しくなっていく。最後に「訴訟トラブル」ですが、滞納もひどくなってくると保証会社も、保証してくれなくなる。そうするとこちらが入居者を訴えて、退去してもらわないといけなくなる。これを自分でやるのは大変なので、不動産に強い弁護士に相談できるようにすることが重要です。赤荻歩キャスター：初めてあったトラブルを覚えていますか？株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：あるリフォーム業者に発注して、「工事終わりました」って聞いていたけど、実際には何も工事していなくて。大急ぎで別の業者さんを手配して、修繕したことがあります。その問題のあったリフォーム業者は“夜逃げ”というか、そこからいなくなってしまって…。数百万円、損しました。完全に自己責任なんですけど、問題のあったリフォーム業者には「先払いしてほしい」と言われて、人から紹介してもらった恩義もあって、先に支払いをしたらそういうことになった。先払いというのは基本ない。これまで付き合いのある業者さんも、今まで先払いじゃないのにそうなるというのは資金繰りが苦しいということなので、基本は応じないです。いまリフォームのコストを読み切るというのが非常に難しくて、リフォームの世界というのは30万円から50万円で直るものに800万円の請求が来るという話が普通にある。正しい知識をもって、精査していくとかなり安く済むというのがあって、それが最初の課題なのかなと思います。
東京23区の新築マンション価格が、上半期の平均価格で過去最高を記録するなど、熱を帯びる不動産投資。しかし、「資産」と思って購入したものが一転「負債」と化すことも…。「投資」と言えど、買ってからがはじまりの「事業」としての一面もある不動産投資の実態を、一年の家賃収入が8000万円を超えるという株式会社ヤモリ取締役の廣瀬氏に聞いた。
【写真を見る】｢50万円で済むリフォームに800万円の請求が｣夜逃げ、訴訟…尽きない“大家トラブル” ほったらかせない過酷な不動産投資の実態不動産投資家の約4割が“サラリーマン” なぜ多い？「3つの理由」赤荻歩キャスター：国土交通省の調査によると「不動産投資の経験がある」と答えた人の約4割が“サラリーマン”であることが分かりました。
また、世帯収入別で見てみると最も多いのが「500万円～800万円未満」ということです。物価上昇に賃上げが追いつかない中、不動産投資を副業に選んでいる人が多いようです。株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：サラリーマンの不動産投資が多い理由は3つあると思っています。1:給与依存への不安2:プッシュ型セールスの多さ3:銀行融資の容易さまずは「給与依存への不安」。「老後2000万円問題」というのもありましたけど、給与だけでそれを賄っていけるのかという不安があるので、違う給与の柱を作りたいという思いが強い。次に「プッシュ型セールスの多さ」というのは、不動産は動く金額が大きく、手数料が多く取れる為、介在する業者が多く、会社員へのセールスが猛烈にかけられていると思います。そして、いざ不動産を買いたいとなった際のハードルは資金ですが、サラリーマンは「銀行融資の容易さ」というのがあります。勤務先が大手で、収入が安定しているように見えると、銀行から融資がつきやすいため、会社員の副業として不動産投資が増えてきているのかと思います。内見時に「現地で確認すべきこと」は？赤荻歩キャスター：「現地で確認すべきこと」はなんなのか？内見時の心得ついて伺っていきます。株式会社ヤモリの廣瀬さんによりますと大きく3つのポイントがあると言います。1:その物件までのアクセス、周辺環境2:建物の管理状況(主にリフォーム内容とその費用)3:需要のヒアリングと管理委託先の選定株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：「物件までのアクセス」は自分で体感することが非常に重要だと思っていて、僕の場合、駅から必ず物件まで歩きます。そこで夜道が暗いと女性の入居者に選ばれにくかったり、途中、嫌悪施設になるようなものはないかとか。物件の周辺を確認します。そして「管理状況」ですが、実際に物件に行った時に共用部がちゃんと清掃されているか、破損している所がないかを確認しますし、それと同時にどういうリフォームが必要か、そしてその費用がどれくらい必要なのかを現場で確認しないといけない。これは専門業者から見積もりを取るしかない。そうなると、どういうリフォームが必要かある程度、知識がないと出来ない。リフォームというのはトラブルが多くて、30万円から50万円で直るものに、800万円の請求がくるということがある。なので事前に勉強・学習をしてその場にのぞんでいく。そして「需要のヒアリング」を現地でもする。電話だけでは伝わり切らないので、膝を詰めて不動産会社に聞きにいくと同時に、管理委託する会社が頑張ってくれそうか、その場で確認していくことが非常に重要です。知っておきたい“大家トラブル”赤荻歩キャスター：「知っておくべき“大家トラブル”」について深掘りします。ようやく物件購入ができたとしてもそこからがはじまりです。不動産投資には、どんなトラブルが多いのでしょうか?株式会社ヤモリの廣瀬取締役による「不動産トラブル5選」です。1:賃料から返済できず収支がマイナス2:滞納・夜逃げなど入居者による問題3:台風や地震などの自然災害、事件・事故などの人災が発生4:税金が払えなくなる5:訴訟トラブル株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：一番多いのは「賃料から返済できず収支がマイナス」という問題です。これは事前に事業計画ができていない方に多いです。物件を買ってみたけど客付けができず、収入がなくて、返済ができないと。これは事業としてやっていないので致し方ないですけど、逆に事業として行えばこういうのは避けられる可能性があります。「滞納・夜逃げなど入居者による問題」というのはどうしても一定数、発生してしまうと思います。僕が持っている物件でもそういうのは発生していくんですけど、発生する前に手を打っておくことが大事です。滞納でいうと保証会社がありますし、建物の内部に傷がついていれば、火災保険で修復できる場合があります。赤荻歩キャスター：実際に、夜逃げされたことはありますか？株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：夜逃げされたこともあります。住居を提供する仕事なので、そこでは色んな人間ドラマが起きるので、そこに対応していくためにも、例えば火災保険に入っておくことなどが非常に重要かと思います。また、「台風や地震などの自然災害や人災」も火災保険・地震保険の出番で、正しい知識をもって入ることが重要。ポイントとしては、加入する前に費用がいくらかを見て、収支があうか確認することです。そして「税金が払えなくなる」ですが、不動産は税金との戦い。固定資産税もそうだが、年々、利益が出やすくなると、税金も増えやすい。不動産というのは、「減価償却」というものがあり、実際にはお金は出て行かないが費用に計上することができて、税金を抑えることができるのですが、「減価償却」は永遠には続かず、いつかは終わります。そうすると利益が大きくなるが、入ってくる家賃は変わらず、持っていかれる税金だけが増えて苦しくなっていく。最後に「訴訟トラブル」ですが、滞納もひどくなってくると保証会社も、保証してくれなくなる。そうするとこちらが入居者を訴えて、退去してもらわないといけなくなる。これを自分でやるのは大変なので、不動産に強い弁護士に相談できるようにすることが重要です。赤荻歩キャスター：初めてあったトラブルを覚えていますか？株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：あるリフォーム業者に発注して、「工事終わりました」って聞いていたけど、実際には何も工事していなくて。大急ぎで別の業者さんを手配して、修繕したことがあります。その問題のあったリフォーム業者は“夜逃げ”というか、そこからいなくなってしまって…。数百万円、損しました。完全に自己責任なんですけど、問題のあったリフォーム業者には「先払いしてほしい」と言われて、人から紹介してもらった恩義もあって、先に支払いをしたらそういうことになった。先払いというのは基本ない。これまで付き合いのある業者さんも、今まで先払いじゃないのにそうなるというのは資金繰りが苦しいということなので、基本は応じないです。いまリフォームのコストを読み切るというのが非常に難しくて、リフォームの世界というのは30万円から50万円で直るものに800万円の請求が来るという話が普通にある。正しい知識をもって、精査していくとかなり安く済むというのがあって、それが最初の課題なのかなと思います。
赤荻歩キャスター：国土交通省の調査によると「不動産投資の経験がある」と答えた人の約4割が“サラリーマン”であることが分かりました。
また、世帯収入別で見てみると最も多いのが「500万円～800万円未満」ということです。
物価上昇に賃上げが追いつかない中、不動産投資を副業に選んでいる人が多いようです。
株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：サラリーマンの不動産投資が多い理由は3つあると思っています。
1:給与依存への不安2:プッシュ型セールスの多さ3:銀行融資の容易さ
まずは「給与依存への不安」。「老後2000万円問題」というのもありましたけど、給与だけでそれを賄っていけるのかという不安があるので、違う給与の柱を作りたいという思いが強い。
次に「プッシュ型セールスの多さ」というのは、不動産は動く金額が大きく、手数料が多く取れる為、介在する業者が多く、会社員へのセールスが猛烈にかけられていると思います。
そして、いざ不動産を買いたいとなった際のハードルは資金ですが、サラリーマンは「銀行融資の容易さ」というのがあります。
勤務先が大手で、収入が安定しているように見えると、銀行から融資がつきやすいため、会社員の副業として不動産投資が増えてきているのかと思います。
赤荻歩キャスター：「現地で確認すべきこと」はなんなのか？内見時の心得ついて伺っていきます。株式会社ヤモリの廣瀬さんによりますと大きく3つのポイントがあると言います。
1:その物件までのアクセス、周辺環境2:建物の管理状況(主にリフォーム内容とその費用)3:需要のヒアリングと管理委託先の選定
株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：「物件までのアクセス」は自分で体感することが非常に重要だと思っていて、僕の場合、駅から必ず物件まで歩きます。
そこで夜道が暗いと女性の入居者に選ばれにくかったり、途中、嫌悪施設になるようなものはないかとか。物件の周辺を確認します。
そして「管理状況」ですが、実際に物件に行った時に共用部がちゃんと清掃されているか、破損している所がないかを確認しますし、それと同時にどういうリフォームが必要か、そしてその費用がどれくらい必要なのかを現場で確認しないといけない。これは専門業者から見積もりを取るしかない。
そうなると、どういうリフォームが必要かある程度、知識がないと出来ない。リフォームというのはトラブルが多くて、30万円から50万円で直るものに、800万円の請求がくるということがある。なので事前に勉強・学習をしてその場にのぞんでいく。
そして「需要のヒアリング」を現地でもする。電話だけでは伝わり切らないので、膝を詰めて不動産会社に聞きにいくと同時に、管理委託する会社が頑張ってくれそうか、その場で確認していくことが非常に重要です。
赤荻歩キャスター：「知っておくべき“大家トラブル”」について深掘りします。ようやく物件購入ができたとしてもそこからがはじまりです。不動産投資には、どんなトラブルが多いのでしょうか?
株式会社ヤモリの廣瀬取締役による「不動産トラブル5選」です。
1:賃料から返済できず収支がマイナス2:滞納・夜逃げなど入居者による問題3:台風や地震などの自然災害、事件・事故などの人災が発生4:税金が払えなくなる5:訴訟トラブル
株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：一番多いのは「賃料から返済できず収支がマイナス」という問題です。これは事前に事業計画ができていない方に多いです。
物件を買ってみたけど客付けができず、収入がなくて、返済ができないと。これは事業としてやっていないので致し方ないですけど、逆に事業として行えばこういうのは避けられる可能性があります。
「滞納・夜逃げなど入居者による問題」というのはどうしても一定数、発生してしまうと思います。
僕が持っている物件でもそういうのは発生していくんですけど、発生する前に手を打っておくことが大事です。滞納でいうと保証会社がありますし、建物の内部に傷がついていれば、火災保険で修復できる場合があります。
赤荻歩キャスター：実際に、夜逃げされたことはありますか？
株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：夜逃げされたこともあります。住居を提供する仕事なので、そこでは色んな人間ドラマが起きるので、そこに対応していくためにも、例えば火災保険に入っておくことなどが非常に重要かと思います。
また、「台風や地震などの自然災害や人災」も火災保険・地震保険の出番で、正しい知識をもって入ることが重要。ポイントとしては、加入する前に費用がいくらかを見て、収支があうか確認することです。
そして「税金が払えなくなる」ですが、不動産は税金との戦い。固定資産税もそうだが、年々、利益が出やすくなると、税金も増えやすい。
不動産というのは、「減価償却」というものがあり、実際にはお金は出て行かないが費用に計上することができて、税金を抑えることができるのですが、「減価償却」は永遠には続かず、いつかは終わります。
そうすると利益が大きくなるが、入ってくる家賃は変わらず、持っていかれる税金だけが増えて苦しくなっていく。
最後に「訴訟トラブル」ですが、滞納もひどくなってくると保証会社も、保証してくれなくなる。
そうするとこちらが入居者を訴えて、退去してもらわないといけなくなる。これを自分でやるのは大変なので、不動産に強い弁護士に相談できるようにすることが重要です。
赤荻歩キャスター：初めてあったトラブルを覚えていますか？
株式会社ヤモリ 廣瀬 涼哉 取締役：あるリフォーム業者に発注して、「工事終わりました」って聞いていたけど、実際には何も工事していなくて。
完全に自己責任なんですけど、問題のあったリフォーム業者には「先払いしてほしい」と言われて、人から紹介してもらった恩義もあって、先に支払いをしたらそういうことになった。
先払いというのは基本ない。これまで付き合いのある業者さんも、今まで先払いじゃないのにそうなるというのは資金繰りが苦しいということなので、基本は応じないです。
いまリフォームのコストを読み切るというのが非常に難しくて、リフォームの世界というのは30万円から50万円で直るものに800万円の請求が来るという話が普通にある。
正しい知識をもって、精査していくとかなり安く済むというのがあって、それが最初の課題なのかなと思います。