2024年 5月 の投稿一覧

首都圏のマンション価格の高騰が止まらない。不動産経済研究所の発表によれば、2023年、首都圏（1都3県）で供給された新築マンションの戸当たり平均価格は8101万円、前年比28.8％の値上がりである。東京都区内に限れば、平均価格は1億1483万円、前年比39.4％もの値上がりを記録。この春闘において一部のサラリーマンの給与は5％程度の上昇を示したが、マンションを購入したい人たちにとってはほとんど焼石に水。夫婦ペアローンを組んで1億円近くの借金を背負い、この先20年、30年にわたって返済していく覚悟が必要な買い物となってしまっているのが現状だ。
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新築が「高すぎる」となれば、どうしても住居を買いたい人たちは中古マンションを選ぶことになるが、こちらも高騰が目立つ。東日本不動産流通機構の調べによれば、2023年度の中古マンションマーケットでは、平均成約価格は4700万円、前年比で8.2％の値上がり。コロナ前である2019年度比では35.1％も急騰している。
写真はイメージ AFLO
マンション販売現場では値上がりを続けるマーケットで、早くマンションを手に入れないとこの先もどんどん値上がりしていってしまう、数年前に購入した友人たちは買ったマンションが値上がりして資産価値が膨らんでにんまりしている姿などをみるとさらに焦燥感が募っている顧客の姿がある。
でも少し冷静に考えてみよう。果たしてこの値上がりはこれから先も続くのだろうか。またそれはどのような要因で支えられていて、どのような理由によって変化していくものなのだろうか。実はマンションを買おうとしている人も専門家と自称している人もあまりよく理解していないようにみえる。
まず、現在のマンションマーケットを支えている要因は、実需だけではないことがある。特に都心部のタワマンなどの購入には相当量の投資マネーが流入している。メディアでは、中国人投資家がマンションを買い漁っているなどと煽り立てる報道が目につくが、それだけではない。全国で148万世帯以上にまで膨れ上がった国内富裕層が資産ポートフォリオの一環として投資用に買い求めている。
また中堅以下の不動産業者が土地から仕入れてマンションを建設するには都心部の土地が少なく、建設費コストも急騰していることから、大手デベロッパーが建設分譲するマンションをまとめ買いしているのである。これは業界では「専有床買い」などと言われるが、販売側からみても、まとめて買ってくれるのであれば彼らはありがたい客だ。専有床買いした業者はそれらの床を新古マンションなどとして個人客に転売して利益を得るのである。マンションが値上がりしている限りにおいてはこの手法が成立する。
さらに国内富裕層のうち、高齢者になった人たちが自身の相続対策のためにマンションを買い求めている。節税効果は今般の税制改正によって一部封じられたものの、現金で課税されるよりも実勢価格の6割程度で評価されるため、マンションは人気の節税商品なのである。
ではこうした状況は今後も継続していくのか冷静に考えてみよう。
まずは国内外の投資家の動きだ。日本の金利は世界金融マーケットの中では異常な低金利状態にある。資金調達がたやすくできて金利負担が少ない状態は投資を促す効果がある。ただ日本だけが低金利の一人旅をいつまでも続けることは不可能だ。よく日本は国債を大量に発行しているのでおいそれとは金利を上げられない、所有者も日本人ばかりだから平気だなどという専門家がいるが、金融マーケットは世界中とリンクしている。金利差の拡大は、為替安を誘発し、現に円の対ドルレートは厳しくなるばかり。輸入物価は高騰し、人々の生活を圧迫する。全く調整しないでいる状態を長く続けることは不可能なのだ。
投資家は金利に敏感だ。夫婦ペアローンで買う実需層にとって金利の上昇は痛手だが、投資家は少しでも金利が上昇すると過敏に反応し、将来的に悲観的な観測が行われるとすぐに物件を売却して手じまいする。もちろん一定のキャピタルゲインが得られると確信すればこれも売却へと一斉に行動するのも特徴だ。
物件価格の上昇が止まり、少しでも下落に向かうと、専有床買いしていた中堅以下の不動産業者はあっという間に行き詰まる。買った金額に金利と自社の利益を乗せて売れない限り、彼らは商売にならないどころか、赤字を食らって倒産するところも出るだろう。
相続対策はどうだろう。相続財産評価額を下げるのが目的なので、金利上昇などは直接的な関係はないが、物件価格が下がってしまえば、多くの対策では評価額をさらに引き下げるためにローンをつけているため、相続した子や孫がその返済に追われる、売却損を被るなどの阿鼻叫喚状態に陥ることも予想できる。
マーケットを動かすのは金利だけではない。大地震、火山噴火などの天災、戦争やテロ、政治的対立、記憶に新しいパンデミック、リーマンショックのような経済変動などマーケットに甚大な影響を及ぼす要因は枚挙にいとまがない。
こうしたインシデントによってマーケットはころりと違った顔をみせることはこれまでの歴史を振り返るまでもないことだ。場が変われば投資マネーは一斉に手を引く。マーケットに放り出された物件を吟味して買える時代が来るのである。
だがこれからの日本ではもっと深刻で、そして確実に到来するリスクがある。大量相続問題だ。
2022年1月現在で首都圏には約914万4000人もの高齢者がいることをご存じだろうか。このうち75歳以上の後期高齢者が478万4000人と半数以上を占めている。今後この人たちの間で大量の相続が発生する。平均余命を考えればおそらく2030年までの間にかなり多くの人に相続が発生することは容易に推測される。この時点における後期高齢者にはまだ1947年から49年生まれの団塊世代（首都圏で約155万3000人）は加わっていないが、25年にはすべての団塊世代が後期高齢者に加わることになる。
しかも高齢者世帯の多くが単身高齢者世帯になっている現実に照らし合わせれば、今後大量に発生する相続によってこの世代が保有する多くの住宅の行方が焦点となる。相続人の多くは50歳代から60歳代であることを考えれば、すでに自宅は構えていて親の残した戸建て住宅やマンションを引き継いで住む人は稀だろう。であれば相続人たちがとる行動は「売る」か「貸す」かとなる。

こうした流れが本格化するのがこれから2030年にかけての時期になる。世田谷区内で驚くほど安い中古住宅やマンションが出現しても驚きはないだろう。同様に大田区、練馬区、杉並区などでも同様の動きが顕著になるだろう。こうした個々の住宅に対して投資マネーは興味を示さない。頼るのは実需のみだ。その実需となる30代、40代の人口は減り続けていることは企業の人材争奪戦が始まった昨今の流れをみれば明確だろう。
実はどうしても住宅が欲しい人たちにとって、もう少しの辛抱で手軽に家が買える時代がすぐそこまで来ているのである。焦ることはない。
（牧野 知弘）