大阪の人気エリアでは、好まれる物件選びの基準が他地域と大きく異なると、不動産のプロ毛利英昭氏はいいます。物件選びのひとつの基準となる「間取り」……なかでも「1DK」は好まれないという特徴があります。一体なぜなのでしょうか？ 大阪でマンション投資を行うにあたって、好まれる物件を選ぶために重視すべき点をみていきましょう。
大阪ならではの特徴ですが、とくに中心の6区や新大阪エリアでは、駐輪場が整備されている物件が好まれます。通勤手段として、日常的に自転車を利用する単身世帯の若いビジネスパーソンが少なくないからです。
たとえば、単身世帯の若いビジネスパーソンに人気の高い北浜エリアの場合、梅田や本町なら自転車で10分程度と便利です。同じく若い世代に人気の南森町からでも、5～6分もあれば梅田まで通うことができます。
しかも、いずれも地理的な起伏の小さいエリアであるため、道のりが平坦で、通勤以外にも自転車を使う人は少なくありません。もちろん、駐輪場がない物件が敬遠されるほどではないにせよ、駐輪場が物件選びの際の高評価につながることは、知っておいたほうがよいでしょう。
ご存じのように、居室がひとつしかない物件をワンルームと呼ぶのに対して、居室とダイニングキッチンが分かれている物件は1DKに分類されます。単身世帯の多くは、たいていこのどちらかのタイプを選ぶことになります。そして、基本的に大阪ではワンルーム（1K）のほうが好まれると考えてよいでしょう。1DKに比べて、ワンルームのほうが家賃は安い傾向にあるからです。
一般的に、少しでも広い物件に住みたいというニーズは根強く、多少家賃が高くなったとしても、専有面積を重視して広い物件を好む人は少なくありません。しかし、大阪の市内中心部では専有面積と家賃のバランスが重視されます。多少広い程度であれば、専有面積は小さくても、家賃が安いほうを選びたいと考える人が少なくないのです。
使い勝手のいい部屋を選ぶのがポイント
具体的な数字を例に挙げてみましょう。中心の6区や新大阪エリアの場合、新築ワンルーム（専有面積25平方メートル程度）の家賃相場は、おおよそ7万円前後です。一方、新築1DK（専有面積35平方メートル程度）の家賃相場は、だいたい9万円前後です。
私がお客様におすすめするのは、当然、前者です。専有面積は10平方メートルほど広いとはいえ、家賃相場が2万円も高いとなると、やはりワンルームへの入居を希望する人のほうが多いと思われます。
ビジネス街の物件にとって「日当たり」は二の次マンションにベランダや大きな窓がある場合、日当たりに関する懸念から、どの方角に面しているかを気にする入居希望者もいます。ただ、エリアによってはあまり問題にはならないことも少なくありません。たとえば、ビジネス街の物件は会社の社宅として借り上げられるケースも多いため、日当たりが懸念されることはほとんどないといってよいでしょう。単身世帯の男性にとっては、窓がどの方角に向いているかより、徒歩圏内にコンビニエンスストアや深夜営業のスーパーがあるかどうかということのほうが、たいていは重大な問題であるからです。また、たとえ窓が北向きであっても、わりあい北側が道路に面していることが多いため、隣の建物によって窓がふさがれているような物件は稀です。仮に、周囲を高い建物に囲まれて圧迫感を感じるような物件であったとしても、ビジネスニーズの高いエリアならば、それほど大きなマイナスポイントにはならないでしょう。いまや必須条件となった「バス・トイレ別」ワンルームマンションのスタイルにも、時代ごとの流行があります。1980年代に建てられたワンルームマンションの主流は、いわゆる「ユニットバス」でした。バスとトイレ、洗面台の3点がワンセットになったタイプで、90年代初めまで、バブル期のワンルームマンションのほとんどが、この3点ユニットバスを採用していたように思います。しかし、シャワーで床が水浸しになったり、洗面台の鏡が湯気で曇ってしまうのが敬遠されて、近ごろの新築物件ではほとんど採用されなくなっています。2000年あたりを境に、それ以降に建てられたワンルームマンションの主流はバスとトイレが分かれた「セパレート」タイプに移りました。そうした移り変わりを考えても、もはや「バス・トイレ別」は必須条件といってもよいでしょう。バス・トイレ別のセパレートタイプは現代では常識とくに女性の入居者が想定されるエリアの物件については、セパレートタイプを選ぶべきです。ちなみに、女性の入居者を意識する場合、大型の冷蔵庫を設置するスペースがあれば、好まれる傾向があります。毛利 英昭株式会社リンクス代表取締役
マンションにベランダや大きな窓がある場合、日当たりに関する懸念から、どの方角に面しているかを気にする入居希望者もいます。ただ、エリアによってはあまり問題にはならないことも少なくありません。
たとえば、ビジネス街の物件は会社の社宅として借り上げられるケースも多いため、日当たりが懸念されることはほとんどないといってよいでしょう。単身世帯の男性にとっては、窓がどの方角に向いているかより、徒歩圏内にコンビニエンスストアや深夜営業のスーパーがあるかどうかということのほうが、たいていは重大な問題であるからです。
また、たとえ窓が北向きであっても、わりあい北側が道路に面していることが多いため、隣の建物によって窓がふさがれているような物件は稀です。仮に、周囲を高い建物に囲まれて圧迫感を感じるような物件であったとしても、ビジネスニーズの高いエリアならば、それほど大きなマイナスポイントにはならないでしょう。
ワンルームマンションのスタイルにも、時代ごとの流行があります。1980年代に建てられたワンルームマンションの主流は、いわゆる「ユニットバス」でした。バスとトイレ、洗面台の3点がワンセットになったタイプで、90年代初めまで、バブル期のワンルームマンションのほとんどが、この3点ユニットバスを採用していたように思います。しかし、シャワーで床が水浸しになったり、洗面台の鏡が湯気で曇ってしまうのが敬遠されて、近ごろの新築物件ではほとんど採用されなくなっています。2000年あたりを境に、それ以降に建てられたワンルームマンションの主流はバスとトイレが分かれた「セパレート」タイプに移りました。そうした移り変わりを考えても、もはや「バス・トイレ別」は必須条件といってもよいでしょう。バス・トイレ別のセパレートタイプは現代では常識とくに女性の入居者が想定されるエリアの物件については、セパレートタイプを選ぶべきです。ちなみに、女性の入居者を意識する場合、大型の冷蔵庫を設置するスペースがあれば、好まれる傾向があります。毛利 英昭株式会社リンクス代表取締役
ワンルームマンションのスタイルにも、時代ごとの流行があります。1980年代に建てられたワンルームマンションの主流は、いわゆる「ユニットバス」でした。バスとトイレ、洗面台の3点がワンセットになったタイプで、90年代初めまで、バブル期のワンルームマンションのほとんどが、この3点ユニットバスを採用していたように思います。
しかし、シャワーで床が水浸しになったり、洗面台の鏡が湯気で曇ってしまうのが敬遠されて、近ごろの新築物件ではほとんど採用されなくなっています。
2000年あたりを境に、それ以降に建てられたワンルームマンションの主流はバスとトイレが分かれた「セパレート」タイプに移りました。そうした移り変わりを考えても、もはや「バス・トイレ別」は必須条件といってもよいでしょう。
バス・トイレ別のセパレートタイプは現代では常識
とくに女性の入居者が想定されるエリアの物件については、セパレートタイプを選ぶべきです。ちなみに、女性の入居者を意識する場合、大型の冷蔵庫を設置するスペースがあれば、好まれる傾向があります。
毛利 英昭
株式会社リンクス
代表取締役