オーバーツーリズムによる混雑や、住環境への悪影響を忌避する風潮が強まっている。高市早苗総理の「台湾有事発言」に端を発する日中関係悪化で、中国人訪日客の減少が見込まれることに対し「むしろ歓迎」と反応する人が少なくないのも、ここ数年の外国人旅行者の急増が無関係ではないだろう。都内マンションの販売価格を定点観測し続けるマンションブロガー「マン点」氏は、民泊を巡る行政の対応に「差」があることが、今後新たな火種を生む可能性があると指摘する。同氏のレポートをお届けする。
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【写真を見る】特定の区が突出 東京23区別の「民泊届出」件数
東京23区で、「民泊」をめぐる空気が変わりつつある。観光需要の回復を追い風に急増する一方、生活環境の悪化を懸念する声がじわり広がっているためである。
状況が一変したしたのは、2023年にコロナ禍が終結したことによる。
大阪市では国家戦略特区の「特区民泊」で民泊営業の届出件数が急増し、ついに7000件を突破した（次図）。2018年施行の住宅宿泊事業法に基づく民泊は、営業が年間180日以内という上限がある。しかし、この「特区」では、年間営業日数の制限がない仕組みとなっており、歯止めのかからない状況となった。
通常の民泊の届出件数が2025年11月時点で2169件にとどまるのと対照的だ。
しかし、問題は件数ではない。ごみ出し違反や深夜騒音、キャリーケース音などへの苦情が多発しているのだ。2024年度の苦情件数は399件と前年度比で倍増した（大阪市のプロジェクトチーム資料）。生活環境の悪化は看過できない水準となっている。
ついに大阪市も動いた。横山英幸市長は9月30日、新規申請の当面停止を決定。年内にも国の正式承認を得る見通しである。
インバウンド需要の受け皿という役割を認めつつも、住民保護を優先する姿勢は大阪市だけではない。東京23区でも規制強化が相次いでいるのだ。
背景としては、東京23区においてもコロナ禍が明けた2023年度以降、民泊に関する苦情件数が急増していることにある（次図）。特に新宿区では2024年度に561件と前年から大幅に増加し、豊島区も120件と増加した。これは、水際対策解除によるインバウンドの本格的な回復に伴い、民泊の稼働率が向上した結果、周辺住民との騒音やゴミ出しトラブルが多発している実態を裏付けている。
豊島区は2026年12月施行予定で、営業日数を夏休み・冬休み中心の約120日に制限する。当初の「84日案」からは緩和されたが、住居専用地域などでは新設を禁止とするため、大幅な規制強化と言える。
墨田区は2026年4月施行予定で平日昼間の営業を制限する条例案を検討している。葛飾区でも、新たに民泊条例を制定する方向で検討が進められている。
一方、民泊件数トップの新宿区は、2018年からの平日禁止条例を維持。2025年には違反業者への業務停止処分を厳格化し、公表にも踏み込んだ。ただ、今のところそれ以上の大規模な見直しの動きは見られない。
では、実際に東京23区内ではいったいどれぐらいの民泊があるのだろうか。23区別で届出件数をまとめたのが次図だ。
2025年11月14日現在、最も多いのは先に触れた新宿区で3506件。次いで、墨田区（1950件）が多く、豊島区（1827件）、渋谷区（1422件）、台東区（1299件）と続く。
面積の差を補正する意味で、「1平方キロメートルあたり」の件数で見てみると、順位はやや変わる。
新宿区が192件と密度でも突出しており、ほかに100件を超えるのは墨田区（142件）、豊島区（140件）、台東区（129件）となっている。一方で渋谷区は94件にとどまり、面積当たりでは新宿区の半数程度となっている。
興味深いのはここからである。1平方キロメートル当たりの密度で比較すると、特区民泊が集中する大阪市より、新宿区や渋谷区の民泊密度のほうが高いことが分かったのだ（次図）。
つまり、東京23区の民泊は新宿区、豊島区、墨田区、台東区の4区に極端に偏っているのである。次は、その中でも特に民泊が集中するエリアを地図で確認してみよう。
23各区はホームページで民泊の所在地を公開している。これを丁目単位で集計し、さらに16万平方メートル（400m×400m）あたりの件数に換算して地図化した（次図）。
「16万平方メートルあたり」としたのは、東京23区の丁目の平均面積（約18万平方メートル）に近いからである。
地図で見ると、民泊が集中する「特定地域」が、より鮮明に浮かび上がる。
新宿区では、北部から北東部にかけて広く分布。豊島区では池袋駅北側から北大塚・駒込の間に東西方向の帯状の分布がある。さらに、台東区と墨田区にまたがる広い地域にも分布が集中している。
では、4区の詳細を順に見ていく。
新宿区北部～北東部（大久保・百人町・高田馬場・早稲田・神楽坂周辺）は学生街と外国人居住エリアが重なる地域である。
特に新大久保の裏側や高田馬場では、民泊が多い。歌舞伎町へのアクセスが良い立地で需要が高く、苦情も集中している。
池袋駅北側から北大塚・駒込の間に広がる区域は、木造アパートや旧賃貸マンションが密集する下町住宅街である。
家賃が安く部屋数が多いため、インバウンド向け民泊が集中している。
浅草・押上・錦糸町周辺は、下町住宅街と旧町工場跡地を活用した再開発エリアが混在する地域である。
スカイツリー開業を機に観光客が急増し、徒歩圏の物件が民泊化した。
2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）は、施行後3年で見直しを行うと定めていた。しかし2025年11月時点で、抜本的な制度改正は行われていない。
インバウンド急増でごみ・騒音の苦情は増えているにもかかわらず、規制は自治体任せである。その結果、東京23区では区ごとの規制格差が広がってしまった。
豊島区は営業日数を大幅に制限し、墨田区は平日昼間を制限。一方の新宿区は違反業者を厳格処分するが条例の見直しはしていないことは先に述べた通り。
このままでは規制の緩い一部地域への“偏在”が進む恐れがある。国が「180日ルール」の再検討や全国統一基準の議論を主導しないと、混乱が深まってしまうのではないか。
結局、住民の暮らしは国に守ってもらえない。これから家を買う人、借りる人。子どもを育てる人。静かに眠りたい人……。そうした人々にとって「民泊問題」は喫緊の課題であり、行政の対応を待っている余裕はない。
もう一度、地図を見返してほしい。新宿北部、池袋北側、浅草・押上周辺。赤く染まったエリアとはすなわち、もはや「普通の生活が難しいゾーン」といえる。残念ながら、暮らしを守れるのは、自分自身の選択だけである。
【著者プロフィール】マン点（まんてん） マンションアナリスト。一級建築士。20年以上続けている不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」の管理人X（旧Twitter）：https://x.com/1manken
デイリー新潮編集部